06/02/2019

Tendenze Immobiliari

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PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Secondo le stime preliminari nel III trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,8% sia rispetto al trimestre precedente sia nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,4% nel II trimestre 2018). La flessione tendenziale dell’Ipab è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,8% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1,2% del II trimestre del 2018 al +1,4% del III trimestre. Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+6,7% l’incremento tendenziale registrato per il III trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale la diminuzione dell’Ipab è dovuta soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano un calo pari al -1%; anche i prezzi delle abitazioni nuove flettono rispetto al II trimestre ma in misura contenuta (-0,2%). In media, nei primi tre trimestri del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,6%, sintetizzando dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1% e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,2% Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab, nel III trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 16,7%, esclusivamente a causa alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 22,9%, mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,2%). Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2018 è negativo e pari al -0,5%. 

I PREZZI DELLE CASE NEL III TRIMESTRE 2018 – EUROSTAT
Nel III trimestre 2018 i valori delle abitazioni su base annua sono aumentati del 4,3% nella zona euro e nella Ue e rispetto al II trimestre 2018 sono saliti dell’1,6% nella zona euro e dell’1,5% nella Ue. Diversa la situazione dell’Italia, dove invece si è registrato un calo del -0,8% dell’indice sia rispetto allo stesso periodo del 2017 sia rispetto al trimestre precedente: queste le cifre di Eurostat. Secondo quanto emerso, i maggiori aumenti nel III trimestre 2018 su base annua sono stati registrati in Slovenia (+15,1%), in Olanda (+10,2%) e in Irlanda (+9,1%). I cali maggiori in Svezia (-2,1%) e in Italia (-0,8%). Rispetto al trimestre precedente, gli aumenti più importanti sono stati registrati in Olanda (+3,3%), Malta (+3,1%) e Croazia (+2,8%). I cali maggiori sono stati registrati in Italia (-0,8%), Romania (-0,7%), Finlandia (-0,4%), Slovacchia (-0,3%) e Ungheria (-0,2%). 

OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL 2018 E I TREND DA MONITORARE PER IL 2019 – IMMOBILIARE.IT
Il mercato immobiliare italiano viaggia a due velocità: da un lato le grandi città in buono stato di salute che si traduce in prezzi tornati a salire, dall’altro le province ancora in sofferenza, soprattutto sul fronte della domanda. Lo scenario è confermato dai dati dell’ultimo Osservatorio di Immobiliare.it sul mercato residenziale in Italia nel 2018. Se a livello nazionale dicembre si è concluso con un calo dei prezzi dello 0,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, le città con più di 250mila abitanti vedono crescere le cifre richieste per le abitazioni dello 0,4% contro una perdita di oltre l’1% per i centri più piccoli. La differenza fra grandi e piccole città non è l’unica che caratterizza il mercato immobiliare italiano. L’auspicata ripresa si intravede solo in un’area del Paese, il Nord, in cui i costi richiesti sono rimasti praticamente stabili (-0,1% su base annuale). Al Sud e al Centro prosegue invece il trend al ribasso, con costi scesi rispettivamente dell’1,5% e dell’1,4% in un anno. Con i suoi 3.705 euro al metro quadrato, cifra cresciuta del 5,2% in un anno, Firenze si conferma la città più cara d’Italia per chi vuole comprare casa; segue Milano, con 3.322 euro/mq, cifre che a dicembre 2018 risultano cresciute del 2,7% rispetto allo stesso mese del 2017; Roma rimane medaglia di bronzo (3.173 euro/mq) ma non segue ancora il trend di ripresa delle grandi città e, in un anno, i prezzi della Capitale sono scesi ancora dell’1,8%. C’è da sottolineare che, nel caso delle due grandi metropoli del Paese, va chiaramente distinto l’andamento dei vari quartieri, laddove alcune zone sono sempre più richieste e vedono i prezzi aumentare costantemente rispetto ad altre in cui la domanda, e di conseguenza i costi, non decollano. Risultano in deciso aumento i costi richiesti a Venezia, dove nel giro di un anno per comprare casa i prezzi sono aumentati del 5%; sfiorano il +4% le oscillazioni rilevate a Bologna e Trento, dove per un acquisto la cifra media richiesta è pari rispettivamente a 2.754 e 2.612 euro/mq; sono positivi anche gli andamenti di Trieste e Aosta mentre sono rimasti invariati, su base annuale, i costi delle abitazioni a Napoli e Cagliari. Il risvolto della medaglia si rivela nei capoluoghi più piccoli del Centro e del Sud: a Campobasso la discesa dei prezzi ha raggiunto il -9,3% in un anno, mentre sfiora il 7% in negativo il ribasso registrato a L’Aquila, Potenza e Ancona; non riparte ancora il mercato di Genova, che chiude il 2018 con un calo dei prezzi di quasi il 5% (1.673 euro/mq). Cosa ci aspetta nel 2019? Il 2019 offre ancora ottime possibilità per chi vuole comprare casa, soprattutto nelle grandi città, vero motore di traino del mattone nostrano: i costi, seppur in aumento, non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi e i tassi dei mutui restano convenienti. L’incertezza sulle sorti dello spread e dell’economia, sommata ai costi che continueranno a salire, rende questo 2019 l’anno da sfruttare per gli acquisti immobiliari perché, selezionando le città e poi le zone con più mercato, si può avere la sicurezza di un investimento che renda nel tempo. Inoltre, una recente ricerca condotta tra utenti del portale ha rivelato che in un caso su quattro chi vuole comprare casa per sostituzione prende in considerazione solo le nuove costruzioni e, considerando che una fetta sempre più ampia delle compravendite ha per oggetto proprio una sostituzione, è prevedibile che il settore del nuovo possa beneficiare di questa congiuntura e portare a segno dei buoni risultati. Infine, a Milano e Roma la domanda di affitti ha superato quella degli acquisti e per la prima volta la domanda di immobili in locazione nelle nostre due metropoli ha superato quella relativa alle abitazioni in vendita. Lo stesso non è successo all’offerta, non ancora pronta a soddisfare il forte interesse che si sta polarizzando verso gli affitti nelle due città. Il trend che vede la domanda di locazioni in salita non è mosso solo da necessità economiche ma sempre più da una scelta consapevole che porta la ricerca verso immobili di qualità: per il 2019 è pertanto prevedibile un ulteriore aumento dei costi dei canoni di locazione. 
INDAGINE SULLE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI – FIMAA, CONFCOMMERCIO
Crescono in media del 5% nel 2018 le compravendite immobiliari residenziali nelle grandi città, nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori italiani, rispetto all’anno precedente. Ma l’andamento di compravendite e prezzi degli immobili non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dei valori dell’1,4%, con ribassi fino al 2,4% se si considerano le città minori (non capoluogo di provincia): è quanto emerge dai dati preconsuntivi del mercato immobiliare residenziale, relativo all’anno 2018, raccolti dall’Ufficio Studi Nazionale Fimaa; l’indagine, che riporta anche le previsioni del mercato per il 2019, è riferito per l’86,9% ad abitazioni usate e per il 13,1% ad abitazioni nuove. I dati rivelano, per il 2018, uno sconto fino al 12,5% rispetto al prezzo di vendita richiesto e un tempo medio di 7 mesi per collocare un’abitazione sul mercato. La tipologia di immobile più richiesta è il trilocale nei capoluoghi di provincia o residenze con superfici maggiori nei comuni minori (non capoluogo di provincia). A patto che le aspettative per il Pil non risultino disattese e rimangano positive anche per il 2020, per il 2019 si prevede una crescita media del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto all’anno 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti e nelle città non capoluogo. I prezzi degli immobili resteranno stabili nelle grandi aree urbane del Paese, a eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita, mentre saranno in calo sulle restanti aree minori. 

AFFITTI, CANONI IN MODERATO AUMENTO NEL 2018 – IDEALISTA.IT
I canoni di locazione delle abitazioni si sono mantenuti stabili nel corso 2018, attestandosi su una media di 8,6 euro al metro quadro, dopo il calo dell’ultimo trimestre (-2%). Anche se l’andamento generale dei prezzi si caratterizza per un profilo pressoché piatto (0,6%), persiste una netta prevalenza di aree in terreno positivo, con le città capoluogo a trainare le richieste sotto l’impulso di una domanda di locazioni residenziali vivace, soprattutto nei centri più attivi dal punto di vista lavorativo e universitario. Inoltre, sempre più coppie e giovani single si rivolgono al mercato dell’affitto, soprattutto nelle grandi città, dove il prezzo delle abitazioni è troppo elevato rispetto alle loro possibilità economiche ma, con l’aumento della domanda, i canoni sono cresciuti a ritmi da record in molte città capoluogo. Il 2019 sarà sulla stessa falsariga, perché la richiesta di mobilità da parte delle persone va aumentando. Gli affitti brevi nei quartieri centrali delle principali città potrebbero causare un effetto di tensione sui prezzi, per via di una forte domanda, che si scontra con un'offerta scarsa; i quartieri periferici, quelli meglio collegati e meglio serviti, rappresenteranno una valida alternativa per chi vive e lavora nelle grandi città, ma sarà necessario rendere coerente l’offerta alle caratteristiche della domanda residenziale che oltre alla riduzione dei costi chiede servizi. Inoltre, 14 regioni sulle 20 monitorate hanno chiuso l’anno in saldo positivo con gli incrementi più sensibili in Valle d’Aosta (9,8%), Molise (8,1%) e Basilicata (7,9%); da segnalare anche i balzi di Lombardia (6,1%) e Toscana (5%). Tra le macroaree che hanno segnato variazioni negative spiccano Lazio (-2,2%), Liguria (-2,3%) e Umbria (-6,6%). Sul fronte dei prezzi la Lombardia (11,5 euro/m²), supera il Lazio (11,2 euro/m²), terza la Toscana con 10 euro/m². I valori più bassi della Penisola si trovano in Sicilia (5,7 euro/m²), Molise (5,2 euro/m²) e Calabria (4,7 euro/m²). Il 70% delle aree provinciali analizzate presentano valori positivi, con i balzi maggiori a Lecce (14,3%), Bologna(12,8%) e Brescia (12,7%); recuperi a due cifre anche a Venezia (11,7%) e Verona (10,8%). I decrementi maggiori spettano invece a Perugia (-6,7%), Genova (-8,7%) e Foggia (-10,1%). Milano (16,3 euro/m²) continua a guidare il ranking provinciale dei prezzi, aumentando le distanze su Firenze (13,4 euro/m²) e Roma (12,1 euro/m²). Dal lato opposto della graduatoria si trovano Reggio Calabria (4,4 euro/m²), Avellino (4,2 euro/m²) e, a chiudere, Caltanissetta con 3,9 euro/m². Per quanto concerne le città 53 comuni capoluogo sugli 80 rilevati hanno evidenziato incrementi delle richieste dei canoni di locazione negli ultimi dodici mesi e i maggiori aumenti spettano a Verona (14,9%), Crotone (12,3%) e Treviso (10,8%); dall’altro lato, i decrementi maggiori si registrano a Chieti (-14,9%), Grosseto (-12,2%) e Sassari (-11,3%). I grandi mercati segnano un andamento chiaramente rialzista, con le sole eccezioni di Roma (-0,9%) e Genova (-8,3%). I prezzi hanno accelerato ulteriormente a rialzo a Bologna (10,6%), Venezia (10,1%), Napoli (8,6%), Firenze (8,1%) e Milano (7,8%), segnando un anno all’insegna dei rincari sul fronte delle richieste dei proprietari. In virtù degli ultimi incrementi, Milano è sempre più cara per gli affittuari con una media di 18,8 euro/m² mensili; seguono Firenze (16,5 euro/m²) e Venezia (15,5 euro/m²), davanti a Roma, con 13,5 euro/m². Chiudono la graduatoria Cosenza (4,4 euro/m²), Chieti (4,3 euro/m²) e Caltanissetta (3,8 euro/m²).


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