21/05/2018

Tendenze immobiliari

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Nel IV trimestre 2017, secondo le stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,3% nei confronti dello stesso periodo del 2016 (-0,8% nel III trimestre). La flessione tendenziale è dovuta al calo dei prezzi delle abitazioni esistenti (- 0,5%, in attenuazione da -1,3% del trimestre precedente), mentre quelli delle abitazioni nuove rallentano, registrando una variazione nulla (da +0,5% del III trimestre). Il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si conferma negativo, seppure in riduzione (-0,5%, da -1,8% del trimestre precedente). Su base congiunturale il lieve incremento dell'IPAB è dovuto unicamente ai prezzi delle abitazioni nuove (+0,7%), mentre quelli delle abitazioni esistenti risultano stabili. In media, nel 2017 i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,4% rispetto al 2016 (quando la variazione sul 2015 era stata pari a -0,8%), sintesi di un aumento dei prezzi per le abitazioni nuove (+0,1%) e di una diminuzione per quelle esistenti (-0,6%). Il tasso di variazione acquisito dell'IPAB per il 2018 risulta invece pari a -0,1%. Pur trattandosi del sesto anno consecutivo di flessione dei prezzi delle abitazioni, la diminuzione del 2017 è la più contenuta dal 2012 e si è manifestata in presenza della conferma dei segnali di ripresa dei volumi di compravendita. Rispetto al 2010, nel 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-1,4% per le abitazioni nuove, -20,5% per le esistenti).



E’ proseguita, nel III trimestre del 2017, la crescita congiunturale del comparto residenziale, che si stima dell'1% per il numero di abitazioni e dello 0,2% per la superficie utile abitabile, entrambi in rallentamento se si guarda all'intensa dinamica dei trimestri precedenti. La superficie in fabbricati non residenziali, dopo la flessione del II trimestre 2017 (-5%), torna a crescere in maniera rilevante nel III trimestre (+14,4%). Nel trimestre in esame il numero di abitazioni rilevato per i nuovi fabbricati aumenta, in termini tendenziali, del 16,5%. Una dinamica sostanzialmente analoga contraddistingue, nello stesso trimestre, la superficie utile abitabile (+14,6%). Dopo la fase di contrazione rilevata, in media, nel 2016, l'edilizia non residenziale continua a crescere nel III trimestre 2017, con variazioni tendenziali molto elevate (+35,7%) e in accelerazione rispetto al trimestre precedente. Nei primi tre trimestri del 2017 la stima in termini destagionalizzati del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali si attesta sempre sopra la soglia delle 12 mila unità, raggiungendo nel III trimestre il valore di 12,9mila unità, livello massimo degli ultimi 4 anni. Simili tendenze riguardano la stima in termini destagionalizzati della superficie utile abitabile che registra, nello stesso periodo, il valore di 1,13 milioni di mq.


Il mercato nazionale delle abitazioni ha fatto registrare, nel periodo ottobre-dicembre 2017, l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita in termini di volumi delle compravendite (NTN pari a 152.608), con un tasso tendenziale, +6,3%, nuovamente in accelerazione dopo oltre un anno di progressivo rallentamento. La serie storica NTN dal 2011, destagionalizzata con media mobile su quattro trimestri, mostra il mercato delle abitazioni in recupero quasi ininterrotto dal 2014 e, sul piano dei volumi di scambio, gli effetti della pesante contrazione del 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti. I dati dei volumi di compravendita con i relativi tassi tendenziali di variazione, per area geografica, capoluoghi e non capoluoghi, mostrano come gli andamenti rilevati nel IV trimestre 2017 siano tutti al rialzo, passando dal +0,3% dei capoluoghi nel Centro al +12,2% di quelli al Sud. Il dato nazionale evidenzia una maggiore crescita degli acquisti di abitazioni nei comuni non capoluogo, +6,7% sul dato del IV trimestre 2016, rispetto ai capoluoghi, dove il rialzo è del 5,5%. La superficie media delle abitazioni compravendute non ha subito variazioni per quanto, osservando i dati relativi alle macroaree, si sia registrato un lieve incremento al Centro e al Sud (rispettivamente +0,5 mq e +0,4 mq) e un lieve decremento nelle altre macroaree (nelle Isole, in particolare, -1,1 mq). La fascia compresa tra 50 e 115 mq rappresenta in ogni macroarea oltre la metà del mercato residenziale: si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord-Ovest, con una media nazionale del 58%. L’accelerazione del mercato residenziale si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione; il tasso tendenziale aggregato, nel IV trimestre 2017, è pari a +3,4%, rialzo quasi doppio rispetto a quello del trimestre precedente. Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma), il tasso tendenziale è negativo; in termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con un NTN rispettivamente pari a 8.404 e 6.461). In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto, fanno eccezione Roma e Milano. Per quanto riguarda gli immobili del settore terziario-commerciale che comprende per lo più uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, i volumi di compravendite relativi risultano in crescita con un tasso tendenziale (+9,2%), quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+5,2%). La crescita dei volumi interessa, nel IV trimestre 2017, tutte le macroaree nazionali; l’accelerazione registrata a livello nazionale risulta concentrata al Centro, dove il rialzo delle compravendite passa dal +7% al 10% nell’ultimo trimestre, e al Nord, in particolare nel Nord-Est che mostra una crescita del 14,9% rispetto al +1,9% del trimestre precedente. Al Sud e nelle Isole sono confermate le dinamiche del III trimestre con un tasso tendenziale, nel IV trimestre, pari rispettivamente a +9,6% e +7,1%. L’espansione del mercato immobiliare non residenziale interessa, nel IV trimestre 2017, anche il settore produttivo, costituito da unità destinate a capannoni e industrie, per quanto con un tasso tendenziale (+2,8%), assai inferiore a quello registrato nel precedente trimestre (+14,3%); in termini assoluti i volumi sono ormai tornati ai livelli del 2012. L’analisi per macroaree mostra una chiara differenziazione tra il Nord in crescita e il Sud e le Isole con volumi in calo, mentre il Centro rimane sostanzialmente stabile. Dopo il leggero calo registrato nel III trimestre torna a crescere anche il settore produttivo agricolo, che fa segnare un incremento delle compravendite pari al 10%; tale incremento risulta concentrato nel Centro e nel Nord, con un rilevante +22,3% registrato nel Nord-Est; di contro, al Sud e nelle Isole le dinamiche sono esattamente opposte a quelle registrate nel trimestre precedente presentando, nel IV trimestre 2017, tassi negativi (-2,4% e -9,4%).

 


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