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12/04/2018

MERCATO IMMOBILIARE

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MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel III trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendita o relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (172.272) rimangono sostanzialmente stabili rispetto al trimestre precedente, risultano invariate per il settore dell'abitativo e sono in aumento per quello economico (+4,3%). Le dinamiche congiunturali risultano differenziate a livello territoriale: in crescita le Isole (+2%) e il Nord-Ovest (+0,7%), per il settore dell'abitativo; il Sud (+15,8%), le Isole (+7,3%) e il Nord-Ovest (+5,4%), per l'economico; in diminuzione il Centro in entrambi i settori (rispettivamente -1% e -3,2%). Le transazioni immobiliari ad uso abitativo risultano sostanzialmente stabili su base tendenziale; la contrazione su base annua nel comparto economico (-3,4%), è attribuibile a un anomalo incremento registrato nel III trimestre 2016 (+57,9%), riconducibile alle agevolazioni fiscali introdotte dalla Legge di stabilità 2016 che hanno facilitato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci. A livello territoriale il settore dell'abitativo cresce su base annua al Sud (+2,3%), nelle Isole (+1,8%) e nel Nord-Ovest (+0,8%) mentre è in flessione nel Nord-Est (-2,7%). La contrazione del comparto economico riguarda il Centro (-7,9%) e il Nord-Est (-6,3%) e, in modo più lieve, il Nord-Ovest (-1,2%); variazioni positive si registrano nelle Isole (+2,6%). Il mercato immobiliare dell'abitativo rimane sostanzialmente stabile nelle città metropolitane e invariato nei piccoli centri; il comparto economico, al contrario, evidenzia una diminuzione sia nelle grandi che nelle piccole città (rispettivamente -3,1% e -3,6%). Il 92,4% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo (159.097), il 7,1% quelli ad uso economico (12.275) e lo 0,5% quelli ad uso speciale e multiproprietà (900). 

1° RAPPORTO 2018 DELL'OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE – NOMISMA
Il sentiment degli agenti immobiliari interpellati descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati, e il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l’interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa. Il mercato immobiliare italiano si sta lentamente avvicinando al punto di svolta anche se il dinamismo delle compravendite non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico. A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di equilibrio ciclico (equivalente alla performance media delle cinque componenti considerate – variazione semestrale dei prezzi, sconto, tempi di vendita, dinamica della domanda rispetto all’offerta, saldo tra giudizi di crescita e di calo nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi –) e ciò può essere assunto come punto di svolta da una condizione recessiva a una espansiva. Rispetto al segmento residenziale si sono mossi in controtendenza gli altri comparti; ciò si può desumere dall’indice di performance la cui intensità delle componenti è ancora lontana dai livelli medi registrati nel periodo di osservazione. Inoltre, sia i mercati metropolitani sia i mercati secondari presentano tratti comuni: dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi. Dalle survey condotte su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come tra i requisiti la domanda ponga al primo posto i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza; poca importanza viene invece data alle dotazioni comuni. L’interpretazione della domanda immobiliare è un passaggio obbligato per orientare la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato e non è un caso che una parte rilevante dell’offerta non soddisfi le esigenze sia della componente di domanda solvibile – diventata sempre più selettiva – sia di quella generica; in tal senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano il 38% del valore degli investimenti in costruzioni del 2017. Le famiglie consumatrici italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di euro. Il deprezzamento che ha colpito l’abitazione in occasione della fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%). La perdita di potere contrattuale delle famiglie e le diseguaglianze tra gruppi sociali si riflettono in un’accentuata segmentazione della domanda abitativa e non è un caso, infatti, che la precarietà delle prospettive di rendimento, associata alla gravosità del carico fiscale e alla erosione della ricchezza immobiliare abbiano negli ultimi anni indotto i risparmiatori a privilegiare altre forme di impiego. 


TREND DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA 2013-2018 – TECNOCASA
Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e questo ha comportato un cambiamento sul fronte delle richieste, per tale motivo sono state analizzate le tipologie immobiliari ricercate dai potenziali acquirenti nelle grandi città e, dal 2013 in poi, si è notata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Questo si è verificato fino al 2017: infatti, a partire da quest’anno, si registra un lieve incremento della concentrazione dei bilocali, in seguito al ritorno della domanda per investimento, aumento che appare più marcato a Milano e Bologna. La domanda di trilocali è abbastanza costante negli ultimi anni perché, grazie al ribasso dei prezzi, questa tipologia è ora più accessibile e, infatti, molte giovani coppie hanno acquistato da subito un trilocale, saltando il classico primo step del bilocale. La disponibilità di spesa ha fatto registrare un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170 mila euro, il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno destinato all’acquisto immobiliare meno capitali ed è questa una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007.

RAPPORTO 2018 SUL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE IN EUROPA E IN ITALIA – SCENARI IMMOBILIARI
Il mercato immobiliare del commercio in Italia ha chiuso il 2017 con un fatturato in crescita del 4,2% rispetto all’anno precedente, arrivando a quota 8.650 milioni di euro. Gran parte della spinta alla crescita è arrivata soprattutto dall’aumento delle quotazioni, tornate a salire nel 2016 dopo anni di continui cali. Per il 2018 si attende un incremento ancora più sostanzioso, pari a 5,2 punti percentuali, che sarà sostenuto sia da un ulteriore incremento delle quotazioni che da alcune operazioni già in parte annunciate, insieme al completamento di nuove iniziative. Complessivamente, nel 2017 sono diventati operativi 15 tra centri commerciali e outlet, tramite iniziative di sviluppo, ampliamento e ammodernamento, con un investimento superiore ai 760 milioni di euro. Tra le più significative transazioni di immobili commerciali effettuate in Italia nel 2017 quelle che hanno registrato il maggior peso economico hanno interessato gli immobili collocati nelle high street delle città, tredici in totale, per un valore complessivo superiore agli ottocento milioni di euro. A concentrare l’attrattività per questo tipo di investimento è Milano in primis, con sei compravendite che hanno raggiunto quasi i 423 milioni di euro; seguono Roma, Bologna, Bolzano, Padova, Novara e Treviso. La fase ascendente delle quotazioni iniziata nel 2016, dopo oltre un lustro in continua discesa, si è mantenuta anche nel corso del 2017 e i prezzi medi di vendita del comparto commerciale italiano sono aumentati dell’1,4%, con un incremento maggiore per la Gdo (+1,7%) e più contenuto per la piccola distribuzione (1,1%).

 

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